Cooperative edilizie di abitazione: soci prenotatari e aspiranti soci

Il Ministero dello Sviluppo Economico ha emanato la Circolare n. 1 del 25.05.2021 relativa alle problematiche afferenti alle cooperative edilizie di abitazione. In particolare, il Ministero intende fornire istruzioni operative ai revisori su questa tipologia di cooperative.

Questo è il primo di una serie di articoli di commento alla circolare che lo Studio Agostini intende dedicare all’argomento.

Dall’attività di vigilanza effettuata di recente su gruppi di cooperative edilizie di abitazione sono emerse criticità diffuse. Ciò ha spinto il Ministero a ribadire alcuni principi a fondamento di una genuina società costituita in forma cooperativa, volti a garantire una uniforme applicazione della normativa di settore.

SOCI PRENOTATARI E ASPIRANTI SOCI

Uno dei problemi riscontrati in sede di ispezione è la presenza e permanenza nella platea sociale di soggetti che non risultano mai prenotatari di alloggi.

Ciò sebbene la cooperativa si proponga la realizzazione di più programmi edilizi. Esistono, infatti, le cooperative multiprogramma, volte a soddisfare le diverse esigenze abitative dei soci quanto a tipologia e localizzazione dell’alloggio.

Tali società continuano a perseguire lo scopo mutualistico, anche mediante l’ingresso nel sodalizio di nuovi soci.

I revisori sono tenuti a verificare se vi sia stato un distorto utilizzo di:

• rilevanti anticipazioni economiche effettuate dai soci, anche in assenza di concreto avvio del programma costruttivo;
• finanziamenti pubblici, che potrebbero essere distratti dal programma cui gli stessi partecipano per effettuare investimenti e acquisti finalizzati a diversi scopi sociali, laddove non siano addirittura destinati a costi sostenuti per la gestione.

L’eventuale ottenimento di terreni che non consentano l’acquisizione dell’alloggio per tutti i soci legittima la permanenza di soci interessati comunque all’alloggio.

Ciò solo, però, laddove la cooperativa abbia in corso o sia fattivamente impegnata ad avviare ulteriori programmi edilizi.

TIPOLOGIA DI SPESE

La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 10648 del 03.05.2010, ha ricordato che nelle cooperative edilizie aventi come scopo la
costruzione e l’assegnazione di alloggi in godimento e, successivamente, in proprietà individuale ai soci, i rapporti tra questi ultimi e la società sono di due specie:

1. quelli attinenti all’attività sociale, comportanti l’obbligo dei conferimenti e della contribuzione alle spese comuni di organizzazione e di amministrazione;
2. quelli relativi alla peculiarità dello scopo perseguito, comportanti anticipazione ed esborsi di carattere straordinario ai fini dell’acquisto del terreno, della realizzazione degli alloggi e così via.

La corretta gestione della cooperativa edilizia deve consentire la verifica distinta delle seguenti spese:

1. ordinarie spese di gestione che trovano titolo nel rapporto associativo;
2. anticipazioni in conto costruzione versate dai soci prenotatari, di norma a stato avanzamento lavori le quali vanno a incrementare il valore delle immobilizzazioni/rimanenze e che trovano titolo nel rapporto mutualistico.

Devono, inoltre, essere valutati comportamenti  per garantire una sorta di finanziamento esterno a copertura delle spese di gestione ordinaria.

Tali comportamenti si sostanziano nella raccolta di somme non fruttifere versate da “aspiranti soci” iscritti in una lista e in attesa di essere convocati per la partecipazione a un programma edilizio di loro interesse.

I soci già iscritti formalmente nel libro, pertanto, non versano alcuna somma a titolo di spese di gestione ordinaria pur essendo i soggetti
astrattamente obbligati in quanto costituenti la base sociale.

IL CONTROLLO DEI REVISORI

I revisori mutualistici devono controllare:

1. le fattispecie nelle quali, in assenza di avvio del programma costruttivo risultino richieste e versate dai soci non ancora prenotatari somme a titolo di anticipazione;
2. la costituzione di ingenti debiti verso soci per versamenti in conto costruzione in assenza di qualsivoglia iniziativa in corso;
3. l’intersecarsi di rapporti con altre cooperative associate in consorzi con grave rischio di commistione anche dei patrimoni delle singole società che vengano distratti dal programma di ciascuna di esse per operazioni finanziarie sicuramente non prive di scopo di lucro (partecipazioni societarie, sovvenzioni, accolli di debiti, ecc.);
4. presenza di soci che non prenotano alloggi, pur rivestendo la qualità di socio in più cooperative edilizie;
5.  le modalità di autofinanziamento e di costituzione delle poste attive e passive della società.

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